Usucapião extrajudicial, retificação administrativa, unificação e desdobro: Conheça os conceitos!

Muita gente acha que o direito imobiliário é um campo do conhecimento que se dedica aos processos de compra e venda de imóveis. Isso é um erro, este é um campo muito maior e de extrema importância!

Conceitos como o Usucapião, Retificação imobiliária, unificação e desdobro de glebas e lotes estão compreendidos dentro do direito imobiliário e, acredite, quando você se depara com eles, ter um advogado especializado é uma atitude de muita inteligência.

Neste artigo vamos tratar sobre estes assuntos e sobre a importância de ter um profissional extremamente qualificado para lidar com eles. Acompanhe!

Usucapião extrajudicial

A definição de usucapião no dicionário é bem clara: “Modo de aquisição de móvel ou imóvel pela sua posse pacífica, prolongada e contínua, em um período fixado por lei para a prescrição aquisitiva”.

Historicamente, a usucapião é requerida sobre bens imóveis em um processo longo nas vias judiciais, com inúmeras formalidades dentro da ação.

No entanto, a partir de 2016, o Novo Código de Processo Civil determina que além da via judicial, é possível pedir a usucapião no Cartório de Registro de Imóveis da comarca. Este é o Usucapião Extrajudicial.

O pedido deve ser feito por um advogado ou um defensor público constituído que deve apresentar ao cartório uma série de documentos como:

  • Ata Notarial – Documento lavrado por um tabelião em que é estabelecido o tempo de posse e seus antecessores;
  • Planta e Memorial descritivo – Estes documentos precisam estar assinados por um profissional habilitado;
  • Certidões Negativas dos distribuidores do local do imóvel e domicílio do interessado;
  • Justo título – Este é um documento que demonstra a efetiva aquisição da posse do bem. Pode ser substituído por outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Depois de receber e verificar toda a documentação, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis deve intimar a pessoa que tem o imóvel registrado, ou ainda as Fazendas Públicas municipal, estadual ou federal, em caso de um imóvel público. O prazo para que eles se manifestem após a intimação é de 15 dias.

Se as pessoas intimadas não se manifestarem, ou ainda se elas estiverem em acordo com a usucapião, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis pode registrar a aquisição do imóvel em sua matrícula ou ainda abrir uma nova matrícula.

Cabe salientar que essa opção administrativa de petição de usucapião não ignora os direitos de quem tem a posse original do imóvel. Além de ser intimado para se manifestar, ele pode, se assim desejar, levar este procedimento para o Poder Judicial, mesmo que ele tenha sido iniciado de forma administrativa em um cartório.

Claro, todos para que todos estes procedimentos sejam realizados de forma realmente excelente, a presença de um advogado é fundamental.

Retificação administrativa  

Retificação é uma correção, certo? Quando tratamos de direito imobiliário, essa correção pode ser feita de duas maneiras, administrativa ou judicial.

Explicando melhor, desde 1973 a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015) determinava que uma retificação no contrato de um imóvel precisava ser feita dentro da esfera judicial. Em 2014 houve uma mudança e passou a existir a possibilidade de retificação administrativa neste registro.

Algumas retificações são bastante complexas, dado um histórico mais complicado de um imóvel. Em outros casos, a correção é bem mais simples, como quando há um erro de grafia em um nome, por exemplo.

Ora, sabemos que os processos podem passar anos no nosso sistema judiciário e tornar alguns procedimentos mais simples, trazendo-os para outras esferas, é uma decisão inteligente. Assim nasceu a retificação administrativa.

Para que a retificação administrativa seja realizada, é necessário que o interessado faça um requerimento ao Oficial de Cartório, que pode fazer correções nos seguintes casos:

  • Nomes escritos incorretamente e numerações em desconformidade com o registro anterior;
  • Omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
  • Indicação ou atualização de confrontação;
  • Alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
  • Retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
  • Alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático, feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
  • Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante, que já tenha sido objeto de retificação;
  • Inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

Quando um interessado não concorda com as retificações, é claro, pode levar o procedimento para a esfera judicial. É claro que a presença de um advogado, seja no caso de retificação administrativa ou judiciária, é de suma importância.

Unificação ou desdobro de lotes e glebas

Este é um tema que exige o conhecimento de uma série de conceitos:

  • A gleba é uma área ainda aprovada como loteamento pelo órgão municipal competente, ou seja, é uma ária de terra crua, sem as regulamentações e adequações necessárias regidas pelas leis nacionais e regionais.
  • O lote é a subdivisão de gleba em áreas destinadas a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes;
  • O desdobro é quando se divide uma gleba em outras glebas menores;
  • O desmembramento é quando se divide uma gleba em outros lotes menores;
  • O fracionamento é quando se divide um lote em outros lotes menores;
  • Unificação e remembramento de solo são quando há uma união entre duas áreas (sejam elas lotes ou glebas) para a formação de uma área só.

Claro que a aprovação para que uma gleba se torne um lote, para que haja desmembramento, fracionamento ou unificação são processos que exigem uma série de documentos e aprovações. São processos legais que, se não forem feitos com excelência, podem trazer dores de cabeça para o proprietário no futuro.

Para evitar problemas, contrate profissionais que estejam com consonância com todas as normas e procedimentos legais, com toda a expertise necessária.

Ainda tem dúvidas? Entre em contato conosco para e saiba quais os melhores caminhos para regularizar os seus imóveis!

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